공매 무단증축 적발 리스크와 사전 필터링 점검 방법

최근 재테크 열풍과 함께 온비드 공매에 대한 관심이 정말 뜨겁습니다. 수익형 건물을 발견하고 입찰을 고민하다 보면, 겉으로 보이는 높은 수익률 뒤에 숨겨진 '치명적인 함정'을 맞닥뜨릴 때가 있습니다. 바로 외관은 멀쩡해 보여도 법적으로는 존재해서는 안 될 무단증축(불법 건축물) 리스크입니다.

"공매 낙찰은 권리뿐만 아니라, 전 소유자가 저지른 법적 위반 사항까지 '포괄적으로 승계'하는 과정임을 반드시 명심해야 합니다."

왜 무단증축이 무서운 걸까요?

단순히 방 하나가 더 있는 것이 수익률에 도움이 될 것 같지만, 적발 시 낙찰자가 감당해야 할 현실은 매우 냉혹합니다. 무단증축 건물 낙찰 시 직면하게 될 주요 리스크는 다음과 같습니다.

⚠️ 낙찰자가 직면할 3대 핵심 리스크

• 원상복구 명령: 불법 부분을 철거하고 승인된 도면대로 복구해야 할 의무가 발생합니다.
• 이행강제금 부과: 시정될 때까지 매년 거액의 과태료가 반복적으로 부과됩니다.
• 대출 규제: 위반 건축물로 등재될 경우 제1금융권 담보대출이 사실상 불가능해집니다.

겉으로 보이는 수익률에 현혹되어 원상복구 비용과 취득세 가산 등의 리스크를 간과해서는 안 됩니다. 낙찰 후 '몰랐다'는 변명은 통하지 않기 때문입니다.

전 주인의 잘못도 내 책임? 무서운 '현황 인도' 원칙

공매에서 가장 주의해야 할 점은 바로 '현황 인도' 원칙입니다. 온비드 공매 물건은 현재 상태 그대로를 넘겨받는 조건이라, 전 소유자가 저지른 무단증축이라도 낙찰받는 순간 그 책임은 고스란히 낙찰자에게 넘어옵니다. 건축법상 원상복구 명령은 과거의 위반 행위자와 상관없이 '현재 소유주'에게 내려지기 때문입니다.

행정적 처분과 금융 패널티

관할 구청에서 철거 명령이 내려지면 본인 비용으로 직접 원상복구를 해야 하며, 이를 이행하지 않으면 매년 시가표준액의 상당 부분에 달하는 거액의 이행강제금을 내야 할 수도 있습니다. 또한 금융권 대출과 임차인 모집에도 큰 제약이 따릅니다.

⚠️ 위반건축물 낙찰 시 3대 패널티

• 행정적 처분: 원상복구 시까지 반복적으로 부과되는 이행강제금
• 금융권 제약: 담보대출 한도 축소 또는 대출 승인 거절 (LTV 적용 불가)
• 임대차 제한: 전세자금대출 불가로 인한 임차인 모집의 어려움

"무단증축 사실을 몰랐다고 해도 행정법상 책임은 면제되지 않습니다. 입찰 전 건축물대장 상단의 '위반건축물' 노란색 표기 확인은 선택이 아닌 필수입니다!"

주요 확인 사항 비교

구분	주요 리스크	대응 전략
무단증축	이행강제금 및 대출 불가	원상복구 비용 미리 계산
용도변경	주택 외 시설 주거 사용	용도 복구 가능 여부 타진

온비드 공식 홈페이지 바로가기

원상복구 불가능한 구조, 수익률을 갉아먹는 암초

단순한 옥탑방 증축이라면 철거가 비교적 쉽겠지만, 건물의 하중을 지탱하는 벽체를 건드리거나 구조 자체를 변경한 무단증축이라면 이야기가 완전히 달라집니다. 이런 경우 물리적인 원상복구 자체가 불가능할 뿐만 아니라, 건물의 안전성까지 위협받는 최악의 시나리오가 펼쳐질 수 있습니다.

특히 공매는 경매와 달리 명도 책임이 낙찰자에게 있는 경우가 많아, 불법으로 확장된 공간에 거주하는 세입자를 내보내는 과정이 정말 험난합니다. 서류상 수치만 믿고 입찰했다가는 낭패를 보기 쉽습니다.

🔍 현장 점검 시 필수 체크리스트

1. 건축물 현황도와 실제 외형을 직접 대조하며 실측 자료 확보
2. 불법 확장 공간 세입자의 점유 현황 및 명도 난이도 파악
3. 구조 변경 시 철거 가능 여부와 건물의 안전성 검토

"낙찰가보다 원상복구 비용이 더 많이 들어 결국 보증금을 포기하고 입찰을 철회하는 사례가 현업에서 비일비재합니다."

결국 무단증축 리스크를 안고도 수익을 낼 수 있는지는 정확한 비용 산출에 달려 있습니다. 이행강제금을 계속 감당할 것인지, 아니면 수선할 것인지에 대한 냉정한 계산이 서지 않는다면 과감히 포기하는 것도 용기입니다.

적발 전 불법 시설까지 찾아내는 사전 필터링 노하우

가장 무서운 건 아직 행정청에 적발되지 않은 은밀한 불법 증축물입니다. 이를 사전에 걸러내지 못하면 낙찰 후 고스란히 원상복구 명령과 이행강제금이라는 폭탄을 떠안게 됩니다.

현장과 공부 서류의 괴리를 찾아내기 위해선 '정부24'나 세움터에서 건축물현황도를 발급받아 실제 건물 구조와 꼼꼼히 대조해보는 과정이 필수적입니다.

주의 깊게 살펴야 할 '위반 의심' 3대 유형

• 용도변경: 1층 근린생활시설을 주거용 '근생빌라'로 사용하는 경우
• 무단 확장: 베란다에 섀시를 설치하거나 판넬로 지붕을 씌워 공간을 전용한 경우
• 방 쪼개기: 도면상 1가구인 공간을 가벽으로 나누어 여러 원룸으로 임대 중인 경우

육안 확인이 어렵다면 인근 부동산 중개업소를 통해 임대차 현황을 파악하거나, 해당 지자체 건축과에 전화하여 민원 신고 이력에 대해 문의하는 전략이 유효합니다. 무단 증축이 확인된다면 철거 비용과 기회비용을 반드시 입찰가에서 차감해야 합니다.

위반 유형	주요 리스크	대응 전략
무단 증축	철거 명령 및 강제금	원상복구 견적 입찰가 반영
불법 용도변경	주택 취득세 중과세	공부상 용도 기준 세무 상담
가구수 증가	주차장법 위반 과태료	가구당 주차 대수 적정성 확인

철저한 검증이 내 소중한 투자금을 지킵니다

공매는 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 매력적인 창구이지만, 무단증축은 수익률을 갉아먹는 치명적인 암초가 될 수 있습니다. 서류상의 수치만 믿기보다 현장에서 직접 실측하는 꼼꼼한 임장이 필요합니다.

💡 안전한 투자를 위한 최종 체크리스트

• 건축물대장 확인: 노란색 '위반건축물' 표기가 있는지 체크하세요.
• 비용 산정: 철거 및 재시공 비용을 선제적으로 계산하세요.
• 이행강제금 확인: 낙찰 후 부과될 수 있는 예상 금액을 파악하세요.
• 공부 대조: 도면과 실제 면적의 일치 여부를 실측으로 확인하세요.

"싸니까 일단 사고 보자"는 조급함보다는 "안전하게 지킬 수 있는가"를 먼저 자문하는 습관이 여러분을 성공적인 투자자로 이끌 것입니다.

성공적인 공매 투자는 화려한 기법이 아닌, 기본을 지키는 철저한 임장과 분석에서 시작됩니다. 리스크를 정확히 읽고 대비한다면, 온비드는 여러분의 자산을 지켜주는 든든한 파트너가 될 것입니다.

무단증축에 대해 가장 궁금해하시는 점들 (FAQ)

1. 이행강제금 및 비용 부담 주체

Q. 전 주인의 체납 이행강제금을 제가 내야 하나요?
아니요, 이미 부과된 체납금은 전 소유자의 인적 책임이므로 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 다만, 낙찰 후에도 위반 사항이 시정되지 않으면 행정청은 새 소유자에게 새로운 원상복구 명령을 내리며, 이를 이행하지 않을 시 새로운 이행강제금이 부과됩니다.

⚠️ 실무 인사이트: 이행강제금 체납액 자체는 승계되지 않지만, 위반 상태라는 '물적 하자'는 그대로 남습니다. 입찰 전 해당 관청 건축과를 통해 연간 부과 횟수와 예상 금액을 확인하는 것이 좋습니다.

2. 불법 시설의 양성화(합법화) 가능성

Q. 불법 시설을 합법화할 방법은 아예 없나요?
현행 건축법 및 지역별 건축 조례에 부합하는 구조라면 '추인' 절차를 통해 합법화할 가능성이 있습니다. 다만 건폐율 및 용적률의 법적 여유분이 있어야 하며, 구조 안전 진단과 설계비, 추인 과태료 등을 모두 부담해야 합니다.

3. 낙찰 취소 가능 여부

Q. 무단증축을 몰랐다는 이유로 낙찰 취소가 가능한가요?
단순 변심이나 세부 내용을 몰랐다는 사유로는 매각 결정 취소가 사실상 불가능합니다. 공매는 물건의 현황 그대로를 매수하는 것이 원칙이므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수입니다.

현황별 리스크 비교 데이터

구분	경미한 위반 (창고/차양 등)	중대한 위반 (무단 복층/가구수 증가)
원상복구 난이도	단순 철거 및 폐기물 처리	구조 보강 및 대규모 설비 변경 필요
금융권 대출	금융기관에 따라 일부 제한적 가능	대출 실행 원천 불가능 가능성 매우 높음